3月30日午間，碧桂園發(fā)布了2022年全年業(yè)績(jī)報(bào)。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司全年共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售3574.7億元，權(quán)益合同銷(xiāo)售面積約4450萬(wàn)平方米。全年總?cè)セ蔬_(dá)65%，權(quán)益回款金額約人民幣3324.8億元，權(quán)益銷(xiāo)售回款率93%，連續(xù)7年達(dá)到90%以上。

在回款率保持高位的情況下，碧桂園圍繞可動(dòng)用現(xiàn)金核心管理目標(biāo)，實(shí)施全面預(yù)算管理、進(jìn)行精細(xì)化管控，公司2022年在較為艱難的市場(chǎng)環(huán)境下，仍然取得了不錯(cuò)的利潤(rùn)指標(biāo)，毛利、股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)分別達(dá)到328.8億元、26.1億元。

同時(shí)，在資本市場(chǎng)信心恢復(fù)之際，公司仍然保持了穩(wěn)健的現(xiàn)金流策略，持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，債務(wù)規(guī)模穩(wěn)步下降。截至2022年12月31日，公司可動(dòng)用現(xiàn)金余額為1475.5億，彈藥儲(chǔ)備充足；總借貸成本為2713.1億元，同比下降14.7%；凈借貸比例為40.0%，相比去年底同樣優(yōu)化5.4個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)下10年來(lái)新低。

客觀來(lái)講，如財(cái)報(bào)所說(shuō)，2022年地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的凜冽寒冬，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售同比下滑26.7%，開(kāi)發(fā)投資同比下滑10%，各大房企普遍迎來(lái)生存大考。但隨著監(jiān)管利好政策不斷釋放，以及宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，行業(yè)承壓局面正逐漸改善。

剛剛接任董事會(huì)主席的楊惠妍，也首次現(xiàn)身碧桂園業(yè)績(jī)會(huì)，表示商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心是產(chǎn)品力和成本力。

“一個(gè)企業(yè)產(chǎn)品優(yōu)于同行，但是價(jià)格更加有優(yōu)勢(shì)，同時(shí)公司又是有利潤(rùn)的，這個(gè)公司就可以健康、長(zhǎng)期的發(fā)展，也會(huì)吸引到優(yōu)秀的人愿意在這里長(zhǎng)期跟公司共同成長(zhǎng)和發(fā)展，這是碧桂園兩三年內(nèi)必須打造出來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”

01

穩(wěn)業(yè)績(jī)，保交樓，守信用，碧桂園2022穩(wěn)中向好

2022年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)明顯承壓同時(shí)又深度調(diào)整的一年。

這一年里，既有房企因?yàn)楦吡康牡狡趥鶆?wù)、逼仄的融資空間和疲軟的市場(chǎng)環(huán)境出險(xiǎn)暴雷，也有同業(yè)頂住壓力完成了對(duì)自身業(yè)務(wù)模式的調(diào)整實(shí)現(xiàn)涅槃新生。對(duì)于后面這部分企業(yè)而言，在經(jīng)歷了一番相對(duì)嚴(yán)苛的極限測(cè)試過(guò)后，他們向外界清晰展現(xiàn)了自己穿越周期的能力。

當(dāng)然，即便這些公司確實(shí)挺了過(guò)來(lái)，行情壓力自然還是會(huì)傳遞到房企的盈利能力等指標(biāo)上。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，業(yè)績(jī)報(bào)前已經(jīng)至少有75家A股和港股上市房企發(fā)布了2022年度業(yè)績(jī)預(yù)告，其中34家央國(guó)企和混合所有制企業(yè)里，17家預(yù)告2022年歸股凈利潤(rùn)虧損，占比達(dá)到50%，里面不乏知名品牌；而41家民營(yíng)房企中也有28家預(yù)告去年歸股凈利潤(rùn)虧損，占比達(dá)到68%。

碧桂園在2022年仍然保持了銷(xiāo)售收入和交付規(guī)模的行業(yè)第一，并且歸屬股東核心凈利潤(rùn)為正，同時(shí)也不可避免地會(huì)受到行業(yè)大氣候的影響。但對(duì)于財(cái)報(bào)這類(lèi)著眼過(guò)去的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，如摩根大通所指出的那樣，這實(shí)際上可能更適合看成是壞消息出清。

從本次財(cái)報(bào)披露的數(shù)據(jù)和過(guò)去一年的項(xiàng)目成績(jī)看，碧桂園在相對(duì)艱難的市場(chǎng)環(huán)境里，其實(shí)取得了超預(yù)期和超平均的成績(jī)?！缎铝?chǎng)》在對(duì)碧桂園這份財(cái)報(bào)和經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了相對(duì)細(xì)致的審視后認(rèn)為，相較于瞄著跟前幾年相比并不亮眼的數(shù)據(jù)，我們更應(yīng)該看到其在風(fēng)浪下表現(xiàn)出的強(qiáng)勁韌性。

韌性表現(xiàn)一：穩(wěn)業(yè)績(jī)。

2022年全年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約3574.7億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售面積4451萬(wàn)平方米。同時(shí)，據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，碧桂園以全口徑銷(xiāo)售額4643億元穩(wěn)居行業(yè)首位。而同口徑數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企去年銷(xiāo)售操盤(pán)金額和全口徑銷(xiāo)售額同比均下挫超過(guò)40%，這表明碧桂園的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)〉昧藘?yōu)于行業(yè)整體的表現(xiàn)。

從財(cái)報(bào)看，雖然表面上碧桂園2022年股東應(yīng)占虧損為60.5億元，但在剔除了公允價(jià)值變動(dòng)、匯兌凈損益等影響后歸屬股東的核心凈利潤(rùn)其實(shí)是正的，錄得26.1億元。而在歸屬股東的核心凈利潤(rùn)為正之外，碧桂園在面臨市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)，更重視資金鏈安全，保持連續(xù)七年回款率超90%、連續(xù)多年凈負(fù)債率低于60%等指標(biāo)。公司在2022年8月還主動(dòng)做了關(guān)于現(xiàn)金流的極致壓力測(cè)試，確保經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。這些都充分證明管理層“現(xiàn)金流是前提，利潤(rùn)是核心”的戰(zhàn)略方針，穩(wěn)扎穩(wěn)打取得實(shí)效。

韌性表現(xiàn)二：保交樓。

如果要對(duì)過(guò)去兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)做個(gè)定義，“保交樓”大概是最恰當(dāng)?shù)年P(guān)鍵詞，這是包括房企、購(gòu)房者和監(jiān)管層在內(nèi)的最大合力。在這種背景下，“交付力”甚至已經(jīng)取代營(yíng)收利潤(rùn)等，成為考量房企實(shí)力的新晉硬指標(biāo)。

2022年，碧桂園集團(tuán)累計(jì)交付1115個(gè)項(xiàng)目，覆蓋30個(gè)省255個(gè)城市755個(gè)區(qū)，交付套數(shù)近70萬(wàn)套，同樣穩(wěn)居全國(guó)第一。其中前三季度交付約占全國(guó)同期交付量20%，相當(dāng)于全國(guó)交付的每5套房中有1套房出自碧桂園。全年工程巡檢2754次、項(xiàng)目總周巡盤(pán)64306次，房屋質(zhì)量滿意度逆勢(shì)提升15.38%。

韌性表現(xiàn)三：守信用。

房地產(chǎn)是個(gè)典型的資本密集型行業(yè)，因此在之前這輪市場(chǎng)低迷融資困難時(shí)期，部分房企會(huì)因債務(wù)違約暴雷。而在資本市場(chǎng)，某家企業(yè)一旦違約，就會(huì)因信用崩塌產(chǎn)生慘重的連鎖反應(yīng)。這反過(guò)來(lái)傳遞到企業(yè)的融資端，會(huì)迅速推高資金成本，導(dǎo)致其資產(chǎn)負(fù)債表更加難以修復(fù)的惡性循環(huán)。所以，信用是在行業(yè)承壓時(shí)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)尤為關(guān)鍵的基礎(chǔ)要素。

整個(gè)2022年，碧桂園年內(nèi)到期債券全部如期償付完畢，甚至主動(dòng)提前回購(gòu)票據(jù)，沒(méi)有出現(xiàn)任何違約或延遲支付本息的情況，保持著良好的信用記錄。所以2022年碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營(yíng)房企，就被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定進(jìn)入示范性發(fā)債序列。

而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年碧桂園在政府監(jiān)管部門(mén)支持下共發(fā)行公司債合計(jì)15億元，中票合計(jì)25億元，可轉(zhuǎn)債39億港元，ABS5.2億元。公司還獲得工商銀行等10家銀行總計(jì)逾3000億元的綜合授信支持。同時(shí)去年底，碧桂園還獲得首筆內(nèi)保外貸融資規(guī)模2.8億美元、期限3年的銀團(tuán)貸款。

這為碧桂園在融資環(huán)境改善后，充分利用窗口契機(jī)，把握發(fā)展機(jī)遇提供了基礎(chǔ)。最新的一個(gè)消息是，3月28日上交所公司債券項(xiàng)目信息平臺(tái)顯示，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司186億元小公募項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”。

02

政策利好、市場(chǎng)復(fù)蘇，碧桂園2023由定到進(jìn)

盡管過(guò)去兩年行業(yè)走得很不容易，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，最壞的日子已然過(guò)去。

利好首先來(lái)源于政策端。國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在2023年初便強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)在中國(guó)是重要的支柱產(chǎn)業(yè)。監(jiān)管端希望行業(yè)在健康軌道內(nèi)可持續(xù)發(fā)展，這就表示要在市場(chǎng)過(guò)熱的時(shí)候出臺(tái)一些管控措施，在行業(yè)不合理下行時(shí)進(jìn)行一定的扶持。就當(dāng)下來(lái)說(shuō)，監(jiān)管已經(jīng)完成了“逆周期”調(diào)節(jié)的角色切換。

2022年4月，中央政治局會(huì)議首次提出要“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，這被認(rèn)為奠定了寬松基調(diào)。隨后人民銀行在貨幣政策端階段性下調(diào)利率，驅(qū)動(dòng)居民釋放購(gòu)房需求。

到了11月，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“金融16條”，同時(shí)配套的信貸、股權(quán)、債券融資“三支箭”分別釋放，表明監(jiān)管對(duì)房企融資態(tài)度發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，紓困方向從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)變至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”，房企的融資環(huán)境得到進(jìn)一步優(yōu)化。

除此之外，地方層面的利好政策也從試探性松綁到應(yīng)出盡出。全年共有近300省市，出臺(tái)了500余次房地產(chǎn)松綁政策，其中涵蓋放松限購(gòu)限貸及限售限價(jià)、調(diào)控信貸政策、公積金支持、購(gòu)房補(bǔ)貼等各個(gè)方面。

這些一攬子支持政策的后續(xù)利好效應(yīng)不斷展開(kāi)，疊加疫情放開(kāi)后國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)改善，令業(yè)界普遍認(rèn)為2023房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)明顯復(fù)蘇。實(shí)際上，即便從目前相對(duì)有限的前兩月行業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，情況也確實(shí)如此：

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2月份70城新房和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)自2021年8月以來(lái)首次同時(shí)環(huán)比上漲，且上漲城市數(shù)首次超過(guò)下跌數(shù)，一線城市二手房掛牌價(jià)更創(chuàng)同期歷史新高。

從銷(xiāo)售情況看，今年前兩個(gè)月房產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比僅微跌3.6%和0.1%，相較于前值分別大幅改善了20.7個(gè)百分點(diǎn)和26.6個(gè)百分點(diǎn)。

從庫(kù)存水平看，在新開(kāi)工疲軟與銷(xiāo)售降幅有所收窄之下，新房中期庫(kù)存水平和去化周期都有所下降。其中，2023年2月底的房屋去化周期為59.7個(gè)月，相比前值65.1個(gè)月明顯縮短。

從土地市場(chǎng)看，在大中城市土地成交回暖帶動(dòng)下，2月份全國(guó)住宅建設(shè)用地成交面積同比增速?gòu)娜ツ甑?49.2%大幅收窄至-3.8%，同時(shí)溢價(jià)率也有所提升。

以東興**為代表投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著供需兩端全國(guó)性政策的加速釋放，政策正在形成合力，走向新一輪寬松周期。隨著改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃的實(shí)施，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的信用風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大幅降低。推薦開(kāi)發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，有望率先獲得金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持，有效降低自身信用風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)房企，建議持續(xù)跟蹤碧桂園等3家房企。

作為行業(yè)內(nèi)頭部位置的優(yōu)質(zhì)示范房企，碧桂園當(dāng)然首先享受到了復(fù)蘇紅利。2022年2月，碧桂園共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額248.5億元，權(quán)益合同銷(xiāo)售面積331萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)12.9%和8.2%，增長(zhǎng)勢(shì)能已顯。

更好的行業(yè)和企業(yè)前景，也使碧桂園在服務(wù)客戶方面有更加進(jìn)取的一些動(dòng)作，例如從“保交樓”到“交好樓”的轉(zhuǎn)變。當(dāng)然，這其實(shí)是碧桂園在2022年就已經(jīng)在推的戰(zhàn)略，但2023年一定推的力度更大范圍更廣。像去年碧桂園在200多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的“交房即交證”，今年應(yīng)該會(huì)有更多客戶有機(jī)會(huì)享受這類(lèi)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

碧桂園總裁莫斌也在集團(tuán)2023年年會(huì)上表示，樓市更為積極的政策信號(hào)正在持續(xù)釋放，市場(chǎng)一定會(huì)復(fù)蘇，但復(fù)蘇的過(guò)程一定會(huì)分化?！缎铝?chǎng)》認(rèn)同這個(gè)判斷，并相信在房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的K型走勢(shì)中，以碧桂園為代表的優(yōu)質(zhì)房企將會(huì)對(duì)市場(chǎng)修復(fù)發(fā)揮積極作用。

03

寫(xiě)在最后

2022年以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)頻繁落地房地產(chǎn)支持政策，各地也在積極因城施策，在需求端支持群眾改善性住房需求，和在供給端支持防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)的主脈絡(luò)將在未來(lái)一段時(shí)間延續(xù)。

碧桂園董事會(huì)主席楊惠妍在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，房地產(chǎn)行業(yè)仍是支柱性行業(yè)，公司接下來(lái)主要戰(zhàn)略將堅(jiān)持行穩(wěn)致遠(yuǎn)路線，圍繞市場(chǎng)和客戶做好戰(zhàn)略優(yōu)化。

碧桂園管理層表示，目前公司已重新啟動(dòng)拿地，整體投資將會(huì)圍繞人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、庫(kù)存情況等城市核心變量進(jìn)行優(yōu)中選優(yōu)，進(jìn)一步聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區(qū)位，實(shí)現(xiàn)增量資產(chǎn)的效益兌現(xiàn)。

總裁莫斌透露，計(jì)劃在3-5年的時(shí)間內(nèi)通過(guò)新增土儲(chǔ)布局的調(diào)整，將一二線對(duì)三四線的貨值比例提升至50比50，用優(yōu)質(zhì)的土地資源支撐公司未來(lái)業(yè)績(jī)的穩(wěn)健發(fā)展。

2022年的碧桂園守住了產(chǎn)品交付、債務(wù)償付、經(jīng)營(yíng)安全的底線，充分展現(xiàn)出優(yōu)質(zhì)房企的韌性與實(shí)力，在行業(yè)景氣程度顯著提升的2023年，市場(chǎng)和投資者都有理由期待更多。