2021年，潘石屹把SOHO中國(guó)賣給了黑石集團(tuán)，而原本被其稱為“永遠(yuǎn)不能銷售的兩個(gè)項(xiàng)目”—外灘SOHO和望京SOHO，一并被黑石集團(tuán)收入囊中。當(dāng)時(shí)，SOHO中國(guó)的收購(gòu)價(jià)格為每股5港元，總額236.58億港元（約30.48億美元），較一年之前的價(jià)格，相當(dāng)于打了8.3折。

低價(jià)出售，SOHO中國(guó)在地產(chǎn)商業(yè)的撤退，令外界唏噓不已，但置身于當(dāng)前，“跑”得快著實(shí)是一門本事。

上海市內(nèi)環(huán)內(nèi)一個(gè)名為嘉寧國(guó)際廣場(chǎng)的甲級(jí)寫字樓，可售面積約31788平方米，2015年買入時(shí)成本單價(jià)約5.2萬元/平方米，目前該項(xiàng)目的擬出讓價(jià)格，僅為開價(jià)4萬元/平方米…

深圳，前海一央企開發(fā)寫字樓，原備案價(jià)約8.5萬元/平方米，一清盤房源折后單價(jià)約5.8萬元/平方米；寶安核心區(qū)域一寫字樓5折左右出售，備案價(jià)約6萬元/平方米，現(xiàn)售價(jià)低至3.2萬元/平方米…

賣不好賣，租也不好租，我國(guó)的寫字樓市場(chǎng)在結(jié)束了疫情帶來的重創(chuàng)后似乎并沒有恢復(fù)活力。

01

空置率“壓垮”業(yè)主？

對(duì)于有擴(kuò)張需求的企業(yè)來講，今年落戶高檔寫字樓是個(gè)不錯(cuò)的選擇，可在降價(jià)、降租的趨勢(shì)下，寫字樓的業(yè)主們盡是一片哀嚎之聲。

以深圳為例，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，上半年，深圳全市甲級(jí)寫字樓平均租金繼續(xù)延續(xù)下行走勢(shì)，半年下降3.0%至每月每平米197.5元，對(duì)比2018年的歷史高點(diǎn)已然下調(diào)28.6%。而從寫字樓的價(jià)格走勢(shì)來看，深圳甲級(jí)寫字樓的平均租金已經(jīng)差不多回到了2013年的水平。

其他一線城市的情況也大致如此。仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，上海二季度中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌1.7%，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌2.0%；截至今年6月底，杭州甲級(jí)辦公樓平均凈租金為138.9元每平方米每月，環(huán)比下降了0.7%，乙級(jí)辦公樓租金為105.2元每平方米每月，環(huán)比下降0.8%。

7月份，上海延安西路太平洋企業(yè)中心一套244.7平方米的寫字樓，從4月份放租已經(jīng)幾次下調(diào)租金，日租從4.5元/平方米下調(diào)至1.62元/平方米，月租金從26000元/月降至12000元/月。

一面降低租金，吸納更多的企業(yè)入駐，另一面很多業(yè)主早已在尋求低價(jià)甩賣，套現(xiàn)離場(chǎng)，一位經(jīng)紀(jì)人表示，“這幾年受到大環(huán)境影響，不斷有急賣的業(yè)主放低價(jià)格出售”。而究其原因，寫字樓空置率的持續(xù)攀升，把業(yè)主們逼入險(xiǎn)境，同時(shí)，企業(yè)擴(kuò)租需求短期內(nèi)看不到恢復(fù)的希望，更令他們感到悲觀。

盤點(diǎn)各大一線城市甲級(jí)寫字樓的空置率，據(jù)戴德梁行日前的報(bào)告顯示，截至今年上半年底，北京、上海、廣州、深圳的甲級(jí)寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較去年底有不同程度的上升。

其中上升最快的當(dāng)屬深圳，截至今年第三季度末，深圳甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至28.3%，至今年年底，有分析師預(yù)測(cè)，其空置率大概率突破30%，明年繼續(xù)走高至35%。

通常來講，寫字樓的空置率在10%-20%是比較合理的范圍，高于20%等同于跨過了警戒線，而30%以上意味著城市寫字樓大幅過剩。長(zhǎng)年以來，青島、天津、南京等城市的寫字樓空置率偏高，北上廣深及香港控制得最合理且穩(wěn)定，但如今這些超一線城市的寫字樓空置率看似也正走向失控。

為了降低空置率，業(yè)主們使出渾身解數(shù)。2021年市場(chǎng)比較火的時(shí)候，一般的免租期限最多20天左右，現(xiàn)在很多業(yè)主給到免租兩個(gè)月的條件，除此之外，部分業(yè)主還用附帶裝修等方式，吸引客戶入住。

但是，這些努力在企業(yè)擴(kuò)租需求縮減的大環(huán)境下有多少作用恐怕存疑。

02

大佬和小兵，“套”在寫字樓里

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩來臨前，被困在里面的人最羨慕的就是早一步逃離的“聰明人”，王健林、李嘉誠(chéng)等都是后者。

去年，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)發(fā)布一則公告，公司以12.1億英鎊出售位于英國(guó)倫敦的一座甲級(jí)寫字樓“5 Broadgate”，買方為韓國(guó)國(guó)民年金公團(tuán)下屬公司。早在2021年，李嘉誠(chéng)就有意售出，彼時(shí)，倫敦寫字樓物業(yè)交易市場(chǎng)火熱，疫情過后的市場(chǎng)反彈令很多投資人充滿了自信，然而，今年一場(chǎng)寫字樓“大衰退”席卷倫敦。

李嘉誠(chéng)早在這場(chǎng)衰退之前賺得盆滿缽滿，及早離了場(chǎng)，可不是所有富豪都如此幸運(yùn)。比如深圳富豪陳紅天，2017年，陳紅天以2.7億英鎊高價(jià)（約合24億人民幣）買下了位于倫敦金絲雀碼頭金融城的地標(biāo)寫字樓—5 Churchill Place，同一年，還以4.1億英鎊（約36億人民幣）收購(gòu)了20 Canada Square大樓。

陳紅天家里固然有礦，可在倫敦“掃貨”，主要還是靠向銀行借取高額貸款，自信滿滿的他原以為租金收入足以覆蓋利息，誰知倫敦商業(yè)地產(chǎn)逐漸走下坡路。等到2023年，祥祺集團(tuán)

無力償還貸款，銀行將這兩棟頂級(jí)寫字樓開價(jià)放售，價(jià)格較買入時(shí)已經(jīng)大大貶值。

前些年，根據(jù)胡潤(rùn)的一項(xiàng)新調(diào)查，中國(guó)富人將其財(cái)富的12.5%用于購(gòu)買海外資產(chǎn)，倫敦是最受歡迎的投資目的地。如今倫敦寫字樓空置率居高不下，在對(duì)英國(guó)經(jīng)濟(jì)造成進(jìn)一步打擊的同時(shí)，不知多少富豪想出出不來。

其實(shí)不只是搞投資的富豪，浸淫商業(yè)地產(chǎn)多年的大佬對(duì)此也有心無力。

吳光正，九龍倉置業(yè)的老板，九龍倉置業(yè)運(yùn)營(yíng)管理著香港多處大型甲級(jí)商場(chǎng)，標(biāo)志性物業(yè)海港城和時(shí)代廣場(chǎng)分別選址于尖沙咀和銅鑼灣，可以說在香港商用物業(yè)中占據(jù)領(lǐng)先地位。而根據(jù)2022年財(cái)報(bào)，九龍倉集團(tuán)2022年收入減少19%至180.64億港元，營(yíng)業(yè)盈利減少23%至66.03億港元。

從贏到虧，九龍倉集團(tuán)深受香港商業(yè)地產(chǎn)低迷的影響。以寫字樓為例，根據(jù)中原數(shù)據(jù)，2022年香港寫字樓租務(wù)同比減少約兩成，租金平均下跌約5%，成交量對(duì)比2021年更是銳減約50%。

地產(chǎn)大佬或賣樓回血，或等待復(fù)蘇，可商業(yè)地產(chǎn)中更多的小投資者已無力再戰(zhàn)。一位拿著拆遷款買了一層寫字樓的“包租公”稱，原本以為能安安穩(wěn)穩(wěn)靠收租過日子，可疫情開始到現(xiàn)在，租金降了好幾次還是租不出去，要把寫字樓以原價(jià)賣掉也不是件容易的事，“成了一個(gè)燙手山芋”。

南寧一位業(yè)主也表示，手頭資金充裕時(shí)自己曾購(gòu)入兩套共計(jì)600平米多的寫字樓房產(chǎn)，疫情時(shí)期，租戶退租后一直空置，每月光物業(yè)費(fèi)就損失不少，現(xiàn)在只求能降價(jià)甩手。

03

互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)不“背鍋”

今年年初，騰訊計(jì)劃從朗科大廈退租的消息不脛而走，市場(chǎng)上引發(fā)了一陣恐慌。

據(jù)了解，朗科科技主要靠朗科大廈收租貢獻(xiàn)盈利，按照最新2021年4月29日簽訂的合同，這些物業(yè)的租賃期限為2021年5月15日至2026年5月14日，五年的租賃期限可使朗科獲得1.86億元的租金收入（含稅）。

之所以恐慌，自然不單單因?yàn)轵v訊，而是從去年起，互聯(lián)網(wǎng)巨頭們就陸續(xù)出現(xiàn)了撤離原所在寫字樓的例子。字節(jié)跳動(dòng)集體撤離中關(guān)村，整合退租超10萬平米，愛奇藝搬出超3萬平的鴻誠(chéng)拓展大廈，微軟也提前退租鼎好大廈3萬平…

我國(guó)寫字樓市場(chǎng)的繁榮，曾經(jīng)很長(zhǎng)一段時(shí)間是以互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)為主力推動(dòng)的。尤其是在北京，2014年之后，望京“地標(biāo)型”寫字樓拔地而起，望京SOHO、綠地中心、保利國(guó)際廣場(chǎng)、金輝大廈等陸續(xù)建成，增加了超過150萬平米的寫字樓面積，很快望京核心區(qū)就被新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)“霸占”。尤以望京SOHO為代表，它見證了數(shù)不清的互聯(lián)網(wǎng)“新星”的崛起亦或消失。

而今寫字樓空置，與互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)近些年的發(fā)展頹勢(shì)撇不清關(guān)系。先看深圳，2021年TMT行業(yè)在深圳甲級(jí)寫字樓分行業(yè)租賃成交面積的占比為38.1%，2022年下降至23.0%，今年上半年僅剩16.7%。

北京是中國(guó)擁有最多百?gòu)?qiáng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的城市，在北京，雖然互聯(lián)網(wǎng)科技公司仍然是寫字樓租賃的主力，可占比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2022年全年高科技業(yè)在北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租賃成交面積中占比達(dá)39.3%，同比下降了16.2個(gè)百分點(diǎn)。很顯然，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)從高歌猛進(jìn)到原地踏步，支撐不起寫字樓龐大的市場(chǎng)存量了。

不過，空蕩的寫字樓背后自然不僅僅是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的退租潮，而是整個(gè)市場(chǎng)擴(kuò)租需求的下滑，幾乎所有企業(yè)都忙著降本增效，尋求更低的成本支出成為首要。

誠(chéng)如一位打工人的吐槽，“我公司最開始在三里屯SOHO，后來到了朝陽門，再到三元橋、到四惠東…越來越遠(yuǎn)…”這直白地說明了中心區(qū)域?qū)懽謽强罩玫脑?。?dāng)然，企業(yè)外遷，非中心區(qū)域的寫字樓也未達(dá)到人滿為患的程度，不少企業(yè)進(jìn)行人員優(yōu)化調(diào)整，所需寫字樓面積減少。

上海一家生物醫(yī)藥初創(chuàng)公司的負(fù)責(zé)人稱，今年5月份，公司更換了所租賃的寫字樓，新租的寫字樓面積少了大約500平方米，因?yàn)槲恢玫脑?，每平方米每天的租金也少了一塊多錢。

另外，不少企業(yè)已死在了復(fù)蘇前夜。根據(jù)安聯(lián)貿(mào)易發(fā)布的《全球破產(chǎn)報(bào)告》顯示，2023年全球破產(chǎn)率將增加21%。其中，分析師預(yù)計(jì)2023年法國(guó)的破產(chǎn)數(shù)量將達(dá)到5.9萬起（同比增長(zhǎng)41%），英國(guó)將達(dá)到2.85萬起（同比增長(zhǎng)16%），德國(guó)將達(dá)到1.78萬起（同比增長(zhǎng)22%），意大利將達(dá)到8900起（同比增長(zhǎng)24%），美國(guó)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量更是將增加49%。

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，全球的寫字樓市場(chǎng)已進(jìn)入漫長(zhǎng)的等待，在這場(chǎng)等待中，能及時(shí)撤出或許算是最大的幸運(yùn)。