11月11日，我愛我家發(fā)布人事變更公告，張海瓊接棒董麗麗成為新一任財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。值得注意的是，這已是近14個(gè)月以來，我愛我家第三次更換財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。

公開文件顯示，自2022年9月以來，我愛我家先后聘請(qǐng)付子明、董麗麗、張海瓊?cè)温毠矩?cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。其中，付子明、董麗麗分別任職約6個(gè)月、8個(gè)月，任期較短。

頻繁更換財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人是上市企業(yè)的大忌，然而，近一年我愛我家高層人員變動(dòng)極大。

公開文件顯示，2023年1月至7月期間，花嘉俊辭去監(jiān)事及監(jiān)事會(huì)主席職務(wù)，朱威、何洋、潘斯佳、陳毅剛先后辭去副總裁職務(wù)。其中，花嘉俊辭去上述職務(wù)后，仍擔(dān)任我愛我家金融運(yùn)營(yíng)中心副總經(jīng)理職務(wù)。而朱威、何洋、潘斯佳、陳毅剛等人辭職后不在公司及控股子公司擔(dān)任任何職務(wù)。

據(jù)我愛我家8月發(fā)布的最新人事變動(dòng)相關(guān)公告顯示，我愛我家最新的副總裁包括高曉輝、劉洋、代文娟、段蟒。

需要關(guān)注的是，在原副總裁陳毅剛辭職的背后，還引發(fā)了一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的區(qū)域“地震”。

01 高層大地震，杭州不可失

2023年7月8日，我愛我家向杭州公司全體員工發(fā)送短信稱，集團(tuán)接到投訴，對(duì)杭州公司總經(jīng)理陳毅剛、副總經(jīng)理?xiàng)詈Ｉ谝约昂贾莨舅袠I(yè)務(wù)總監(jiān)停職察看，即刻生效。同時(shí)，該短信還補(bǔ)充提醒員工，不要被脅迫簽署與我愛我家以外任何協(xié)議或合同。

正當(dāng)突發(fā)短信引發(fā)眾人無限猜想時(shí)，7月10日陳毅剛的辭任公告就被公開。同日晚間，我愛我家官方發(fā)布溝通函稱，我愛我家杭州公司近期確實(shí)受到不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段的干擾，出現(xiàn)侵害式商業(yè)利益的行為。并網(wǎng)傳，我愛我家董事長(zhǎng)謝勇已親赴杭州處理事端。

事件走向開始撲朔迷離，隨著事件發(fā)酵，矛盾源頭指向房產(chǎn)中介另一巨頭貝殼，對(duì)我愛我家進(jìn)行“挖墻腳”。

7月11日，杭州房管局約談貝殼、我愛我家相關(guān)負(fù)責(zé)人。同日晚間，杭州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布一則倡議，呼吁加強(qiáng)行業(yè)自律和企業(yè)內(nèi)部管理。

“挖墻腳”事件與否不予置評(píng)，但作為輿論中心的當(dāng)事人，陳毅剛難逃熱議。坊間多有傳言，陳毅剛的離開或是局勢(shì)所趨，我愛我家集團(tuán)近階段正持續(xù)撤換多地城市總經(jīng)理。

2023年5月，我愛我家原北京公司總經(jīng)理高曉輝，被任命為我愛我家集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官。新官上任后便開始一輪地方城市總經(jīng)理的調(diào)動(dòng)，我愛我家天津、鄭州等地總經(jīng)理先后被撤換，此前蘇州、南京等城市公司總經(jīng)理也相繼離職。

陳毅剛作為自2005年就加入我愛我家的“老兵”，截至離職已任職18年。上任初期就擔(dān)任我愛我家杭州公司總經(jīng)理，2018年便一直兼任集團(tuán)副總裁一職。

作為深耕在杭州地區(qū)，手握重權(quán)的“封疆大吏”，此前就有傳聞，我愛我家集團(tuán)曾多次擬將陳毅剛調(diào)離杭州，但均被其拒絕。

一切早有苗頭，在7月6日的杭州公司大會(huì)上，謝勇便宣布將率先在杭州公司推出“愛家股權(quán)共享計(jì)劃”，每年向杭州公司投入5000萬(wàn)元以上的資金，作為杭州公司股權(quán)共享計(jì)劃的權(quán)益及分紅。

這一舉動(dòng)，被外界認(rèn)為是預(yù)防陳毅剛出走后其手下“得意干將”也隨之離去，大有安撫人心之意。

畢竟對(duì)于我愛我家來說，杭州區(qū)域過于重要。作為比鏈家還早一年成立的老牌中介公司，在超20年的全國(guó)化競(jìng)爭(zhēng)中，我愛我家長(zhǎng)期居于老二的位置，可唯有杭州地區(qū)我愛我家一騎絕塵。2014年，我愛我家在杭州區(qū)域市占率曾一度高達(dá)51.96%。

不過，這一優(yōu)勢(shì)隨著2018年鏈家推出“貝殼找房”開始漸漸發(fā)生改變。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年起貝殼杭州區(qū)域市占率已超過我愛我家，我愛我家杭州地區(qū)市占率跌至30%以下。根據(jù)相關(guān)報(bào)道，2023年6月的杭州市區(qū)二手房簽約中，我愛我家僅占比19.6%，貝殼的占比約35%。

這或也是為何傳出陳毅剛被貝殼”挖墻腳”后，我愛我家提前做出應(yīng)對(duì)之策的根本原因。

02 58集團(tuán)頻繁減持 相寓IPO或不被看好

實(shí)際上，我愛我家與貝殼之間的矛盾已久。

早在貝殼上線時(shí)，便在整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)掀起一場(chǎng)數(shù)字化變革，通過打造ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）模式，實(shí)現(xiàn)不同房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司之間跨店、跨品牌成交，貝殼找房實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)增。

美名其曰“重塑亂象叢生的地產(chǎn)中介行業(yè)”，但對(duì)于其他房產(chǎn)中介來說，貝殼所做的“資源整合”無外乎是把老桌子掀翻，自己坐上新桌子的主位，引起眾怒。

于是，在“貝殼找房”上線的第二個(gè)月，58集團(tuán)創(chuàng)始人姚勁波發(fā)起真房源誓約大會(huì)，邀我愛我家、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌站臺(tái)，被業(yè)界稱為“反殼聯(lián)盟”。

但“反殼”并未成功，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、中環(huán)互聯(lián)接連“倒戈”，入駐貝殼找房平臺(tái)，就連最初的組織者58集團(tuán)也開始減持我愛我家，聯(lián)盟逐漸瓦解。

公開文件顯示，自2018年五八有限公司收購(gòu)我愛我家其他股東的股份至8.28%，成為我愛我家第二大股東后，便多次進(jìn)行減持。減持均價(jià)在2.93元/股-3.61元/股區(qū)間，與2018年入股時(shí)受讓價(jià)7.12元/股相比，跌幅超50%。截至2023年9月，五八有限公司持股比例下降至4.999996%。

由于目前58集團(tuán)持股比例低于5%，再行減持計(jì)劃將不再提前披露。未來，58集團(tuán)或存繼續(xù)減持或完全撤資的可能。

對(duì)于58集團(tuán)的“虧本”減持，雖我愛我家稱“因集團(tuán)資產(chǎn)整合需要”，但不排除這是58集團(tuán)針對(duì)正處在“外憂內(nèi)患”中的我愛我家，做出的評(píng)估措施。

2022年6月，我愛我家微信公眾號(hào)發(fā)布公告，根據(jù)疫情變化與城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，公司決定終止合肥、煙臺(tái)、長(zhǎng)沙城市的加盟業(yè)務(wù)。隨后，我愛我家北京總部爆發(fā)一次大型的員工集體討薪事件。

員工討薪風(fēng)波后，2022末我愛我家員工人數(shù)大幅縮減，在職員工數(shù)量由2021年的50493人減少至2022年末的33820人，一年內(nèi)員工人數(shù)減少了16673人。

同時(shí)，門店規(guī)模也出現(xiàn)了縮減。2022年，我愛我家國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)門店總量達(dá)3583家，相較于上一年減少1030家，覆蓋城市數(shù)量也從33城降至15城。到了2023年三季度末，我愛我家國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)門店總量約已降至2887家。

以經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來看，自2020年以來，我愛我家連續(xù)三年歸屬凈利潤(rùn)同比下降，分別為-62.30%、 -46.81%、 -284.37%，這也致使我愛我家2022年由盈轉(zhuǎn)虧，凈虧損3.06億元。

進(jìn)入2023年后，虧損雖有所收窄但未能扭虧。2023年前三季度，我愛我家歸屬凈利潤(rùn)為-6793.06萬(wàn)元。

經(jīng)營(yíng)面的不景氣也直接反映到二級(jí)市場(chǎng)。自2017年我愛我家借殼昆百大實(shí)現(xiàn)上市以來，股價(jià)一路走低。截至11月20日收盤，我愛我家報(bào)收2.5元/股，相較于借殼上市時(shí)區(qū)間跌幅超6成，市值蒸發(fā)近百億元。

除我愛我家基本盤外，58集團(tuán)之所以對(duì)其不持樂觀態(tài)度，或與我愛我家即將啟動(dòng)的IPO項(xiàng)目盈利效果不佳相關(guān)。

在2022年業(yè)績(jī)大會(huì)上，我愛我家表示，旗下長(zhǎng)租公寓品牌“相寓”獨(dú)立上市是公司一直明確的戰(zhàn)略目標(biāo)，2023年將會(huì)啟動(dòng)相寓業(yè)務(wù)獨(dú)立分拆上市的準(zhǔn)備工作。

有專家分析表示，縱然謝勇出身于資本圈，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷情況下，指望我愛我家的市值依靠中介主業(yè)東山再起，難度可想而知。若拿出經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)更有想象空間的相寓公寓業(yè)務(wù)單獨(dú)分拆上市，或是謝勇為數(shù)不多能夠打出的牌。

根據(jù)我愛我家2022年報(bào)，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)（相寓）營(yíng)收占比由2021年的15.58%增至2022年48.37%，一躍成為第一營(yíng)收來源。同期，其老本行二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比則由58.48%降至30.25%。

官網(wǎng)顯示，相寓業(yè)務(wù)已覆蓋北京、上海、深圳、杭州等全國(guó)15個(gè)大中型城市。截至2023年三季度末，相寓業(yè)務(wù)在管房源達(dá)到26.8萬(wàn)套，相對(duì)于年初增加1.4萬(wàn)套。

但相寓想要獨(dú)立上市，暫且打一個(gè)問號(hào)，從經(jīng)營(yíng)層面看，該業(yè)務(wù)尚處在毛虧損階段。

結(jié)合財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2022年，我愛我家在資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)（相寓）營(yíng)收同比增長(zhǎng)75.27%至56.47億元的基礎(chǔ)上，該業(yè)務(wù)毛利率卻為-5.99%。進(jìn)入2023年這一問題放大，2023年上半年，我愛我家資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)（相寓）營(yíng)業(yè)收入同比下降5.14%至28.29億元，業(yè)務(wù)毛利率同比減少1.01個(gè)百分點(diǎn)至-7.47%。

在管房源增加的同時(shí)，營(yíng)收反倒出現(xiàn)滑坡，這是行情慘淡致相寓降價(jià)出租的結(jié)果，還是管理不善導(dǎo)致資產(chǎn)貶值，不得而知。

對(duì)于毛利率為負(fù)，我愛我家則表示，主要原因是基于新的租賃準(zhǔn)則，部分房源的收益確認(rèn)至“資產(chǎn)處置收益”科目之中所致。

同時(shí)，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)看上去很美，事實(shí)上卻是一塊難啃的骨頭。

2019年11月，國(guó)內(nèi)“長(zhǎng)租公寓第一股”的青客公寓成功登陸納斯達(dá)克，后旗下公司遭遇破產(chǎn)清算，持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力受質(zhì)疑，現(xiàn)已剝離部分資產(chǎn)并更名為“FLJ”。無獨(dú)有偶，2021年4月，上市一年的蛋殼公寓從紐交所摘牌。

前輩的折戟原因來自多方面，政策監(jiān)管加強(qiáng)、企業(yè)的高杠桿等等。在如此大背景下，我愛我家押注長(zhǎng)租公寓的籌碼又是什么呢？

可以預(yù)見的是，對(duì)于我愛我家布局長(zhǎng)租公寓這個(gè)賽道，謝勇堅(jiān)定不移。但姚勁波似乎早已從58頻頻減持中，表明了自己的態(tài)度。