近期，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告，2023年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同銷(xiāo)售額為1734.9億元，合同銷(xiāo)售面積達(dá)到1079.6萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)性收入約265.3億元（含稅），同比增長(zhǎng)約6%。在克而瑞發(fā)布的2023年銷(xiāo)售榜單中，龍湖無(wú)論是全口徑金額還是權(quán)益金額均排在第九位，始終位列頭部房企TOP10之列，且和第十名相比擁有較大優(yōu)勢(shì)。

在地產(chǎn)行業(yè)遭遇瓶頸期的大背景下，龍湖能取得這樣的成績(jī)實(shí)屬不易。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為10.1億平方米，同比下降8.0%，同期商品房銷(xiāo)售額為10.5萬(wàn)億元，同比下降5.2%；其中，1-11月住宅銷(xiāo)售面積為8.6億平方米，同比下降7.3%，住宅銷(xiāo)售額為9.4萬(wàn)億元，同比下降4.3%。在這樣的整體大環(huán)境下，大部分房企的銷(xiāo)售都受到一定影響，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額54049.5億元，同比降低16.5%。

為刺激樓市復(fù)蘇，各地方政府一直在努力， 根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至2023年11月，已有200余省市（縣）出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超600次，多數(shù)城市限制性政策完全放開(kāi)，政策環(huán)境已接近2014年的最寬松階段。政策提供的緩沖空間，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨穩(wěn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在逐步復(fù)蘇，但距離前些年的高速增長(zhǎng)階段，還有很大的距離，復(fù)蘇將是一個(gè)相對(duì)緩慢的過(guò)程。

《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)表評(píng)論稱(chēng)，目前我國(guó)人均GDP剛剛超過(guò)1.2萬(wàn)美元，城鎮(zhèn)化率還有較大提升空間，住房剛性需求和改善性需求依然較大。在人口紅利逐漸減弱，以量取勝的策略已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)新時(shí)代下的房地產(chǎn)發(fā)展，中國(guó)區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)馮奎曾表示，房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇既要看量，還要看質(zhì)，不同時(shí)代消費(fèi)者對(duì)房屋的需求不同，房地產(chǎn)提供了一個(gè)空間，這個(gè)空間能否搭載新功能、新技術(shù)、新產(chǎn)品，能否成為新質(zhì)生產(chǎn)力的重要載體，對(duì)于復(fù)蘇來(lái)說(shuō)的意義更大。

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行業(yè)面臨“逆風(fēng)局”

行業(yè)面臨“逆風(fēng)局”，行業(yè)樣本龍湖是怎么做的？

質(zhì)量成為龍湖2023年頭等要?jiǎng)?wù)，在其交出的成績(jī)單中，處處也都彰顯出質(zhì)量的重要性。在銷(xiāo)售保持穩(wěn)定的同時(shí)，龍湖基于客戶(hù)需求變化精研產(chǎn)品，在2023年接連推出的云河頌、青云闕、硯熙臺(tái)等全新高質(zhì)量產(chǎn)品，據(jù)悉這些產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)，銷(xiāo)售回款率100%。

在2023年，龍湖構(gòu)建起三大業(yè)務(wù)板塊、提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量、降低負(fù)債規(guī)模、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，以及與其對(duì)應(yīng)的新發(fā)展模式、改善債務(wù)結(jié)構(gòu)等等，在2023年，龍湖圍繞“高質(zhì)量”做出一系列的探索，也修葺了足夠堅(jiān)固的防御工事。在很多房企因業(yè)績(jī)下滑而無(wú)力償還債務(wù)之時(shí)，龍湖提前償還債務(wù)，成為房地產(chǎn)行業(yè)的一道另類(lèi)風(fēng)景，給眾多房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立參考樣本，也印證房地產(chǎn)市場(chǎng)正在恢復(fù)良性發(fā)展。側(cè)面說(shuō)明了龍湖的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，穩(wěn)定了投資者的信心。

僅從已經(jīng)發(fā)布的2023年半年報(bào)來(lái)看，龍湖的營(yíng)收有一定幅度的下滑，2023年上半年龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)收620.4億元，同比下滑34.56%。但歸母凈利潤(rùn)為80.58億元，同比增長(zhǎng)7.73%，屬于典型的“減收增利”。在最新發(fā)布的2023年三季報(bào)公告中，2023年前三季度合同銷(xiāo)售金額達(dá)到1376.2億元。

在克而瑞發(fā)布的2023年房企銷(xiāo)售榜單中（為統(tǒng)一公平，僅以2023年半年報(bào)數(shù)據(jù)對(duì)比），保利發(fā)展?fàn)I收增長(zhǎng)23.71%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)12.65，%。萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、招商蛇口、綠城中國(guó)和龍湖地產(chǎn)的營(yíng)收下滑。萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、碧桂園、建發(fā)房產(chǎn)和金地集團(tuán)的凈利潤(rùn)下滑。前十房企中，營(yíng)收下滑的有5家，凈利潤(rùn)下滑的也有5家。前十房企中毛利率高于20%的有保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地和龍湖集團(tuán)，前三家均為國(guó)企，龍湖為民營(yíng)地產(chǎn)中毛利率最高的一家，同時(shí)也是民營(yíng)地產(chǎn)中凈利率最高的一家。

而從前十家房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，營(yíng)收下滑并非個(gè)例，一半的房企營(yíng)收出現(xiàn)不同程度的下滑，凈利潤(rùn)下滑同樣也是行業(yè)普遍現(xiàn)象。其中萬(wàn)科、中海地產(chǎn)在2023年上半年?duì)I收和凈利潤(rùn)雙雙下滑超10%。碧桂園是前十唯一一家毛利率和凈利率都為負(fù)值的房企，這也是碧桂園爆雷的根本原因。

在2022年房企銷(xiāo)售榜單中，龍湖排名第九位，身前第八位的是金地集團(tuán)，身后第十位是建發(fā)股份。以這兩家同期營(yíng)收數(shù)據(jù)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，只有龍湖的凈利潤(rùn)是正增長(zhǎng)。2023年上半年金地集團(tuán)營(yíng)收368.6億元，同比增長(zhǎng)31.1%；歸母凈利潤(rùn)15.32%，同比下滑22.24%。同期建發(fā)股份營(yíng)收3834億元，同比增長(zhǎng)4.82%；歸母凈利潤(rùn)19.27億元，同比下滑29.58%。兩家均為增收不增利，金地營(yíng)收增長(zhǎng)超過(guò)三成，凈利潤(rùn)卻下滑15.32%，龍湖營(yíng)收下滑了34.56%，凈利潤(rùn)卻實(shí)現(xiàn)近8%的增長(zhǎng)。

毛利率提升是龍湖利潤(rùn)增長(zhǎng)的根本原因。財(cái)報(bào)顯示2023年上半年龍湖的毛利率為22.40%，相比去年同期的21.25%提升了1.15個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)龍湖凈利率也得到較大提升。2023年上半年凈利率達(dá)14.98%，上一年同期為11.48%，提升了3.5個(gè)百分點(diǎn)。同樣以金地和建發(fā)股份為參考，金地同期毛利率和凈利率分別為16.4%和6.22%；建發(fā)股份毛利率和凈利率為2.81%和0.84%。如果從凈利率來(lái)看，龍湖的凈利率是身后第十位建發(fā)股份的18倍。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)曾對(duì)龍湖提前還債表示了高度贊揚(yáng)，表示龍湖提前還債有著積極的意義，和有些房企的“時(shí)間換空間”不同，龍湖積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，是龍湖卓越管理能力的體現(xiàn)。“龍湖在化債方面，有態(tài)度又有方法，成為房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀典型和示范案例”。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也曾對(duì)龍湖減收增利分析稱(chēng)，是因?yàn)闃I(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)生了優(yōu)化與調(diào)整所致，一些高毛利業(yè)務(wù)如運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比提升、管理效能提升，同時(shí)成本管控與壓降幅度超過(guò)減收幅度。

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積極土儲(chǔ)，著眼未來(lái)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，讓很多房企選擇走保守路線(xiàn)而不敢貿(mào)然拿地?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年房企投資欲望仍處于低位，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企中有一半左右全年沒(méi)有拿地。2023年全年，百?gòu)?qiáng)房企貨值、總價(jià)和建面TOP100總額為31515億元、15485億元和13359萬(wàn)平方米，同比分別下降10%、6%和3%。

而眾所周知的是土地儲(chǔ)備是房企發(fā)展的必要前提，房地產(chǎn)公司進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，首先要有土地，而對(duì)土地儲(chǔ)備，一方面是為了公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，另一方面是控制土地供應(yīng)及價(jià)格變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，但因?yàn)榻鼛啄陙?lái)樓市的不穩(wěn)定讓很多房企直接放棄拿地來(lái)增加自身土地儲(chǔ)備。與之相對(duì)的，是新增貨值集中度大幅提升。截至2023年12月末，銷(xiāo)售TOP20的新增貨值集中度接近八成，集中度大幅走高，而其他梯隊(duì)的新增貨值占比則相應(yīng)地減少，未來(lái)市場(chǎng)的格局也將持續(xù)分化。

龍湖在2023年12月以近30億元的價(jià)格拿下兩塊核心地塊，分別以26.53億元在杭州和2.9億元在成都拿下優(yōu)質(zhì)土地，先后拍得杭州及成都核心地塊。整個(gè)2023年，龍湖拿地31宗，花費(fèi)259億元，新增土地可覆蓋345萬(wàn)平方米的建筑面積。在銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)持續(xù)穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，龍湖堅(jiān)守拿地原則，適時(shí)精準(zhǔn)出擊擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，新獲取地塊主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線(xiàn)及強(qiáng)二線(xiàn)城市，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化且成本合理。而龍湖在2023年上半年擁有712.9億元的現(xiàn)金流，拿地金額和手中現(xiàn)金流相比，其財(cái)務(wù)狀況依然足夠穩(wěn)健。

金融分析師許藝表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不是土地儲(chǔ)備越高越好，也需要量力而為?！巴恋貎?chǔ)備多，表示企業(yè)占用資金多，支付利息就越高，會(huì)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)壓力，但要是企業(yè)有足夠?qū)嵙?，能夠合理利用土地?chǔ)備將會(huì)大幅提升企業(yè)利潤(rùn)空間，對(duì)房企的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有利?！?/span>

許藝指出，如今在市場(chǎng)上像往日的天價(jià)地塊已經(jīng)難覓蹤影，大部分房企因資金壓力和安全起見(jiàn)不再敢在拿地上投入過(guò)多資金，這可能會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展，但對(duì)于現(xiàn)階段趨穩(wěn)的大方向來(lái)說(shuō)，反而是好事。

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房地產(chǎn)行業(yè)的去“地產(chǎn)化”

從全球的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和歷史發(fā)展來(lái)看，沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家和地區(qū)靠著房地產(chǎn)單項(xiàng)發(fā)展，獲得了長(zhǎng)時(shí)間經(jīng)濟(jì)的繁榮和國(guó)力的提升。房地產(chǎn)行業(yè)的去地產(chǎn)化已經(jīng)成為行業(yè)公認(rèn)困境的突破口。

早在2018年，龍湖高層就將去“地產(chǎn)化”作為企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整，當(dāng)時(shí)公告中顯示龍湖已經(jīng)涵蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓和物業(yè)管理四大主航道業(yè)務(wù)。龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)陳序平曾在投資者交流會(huì)上稱(chēng)：“未來(lái)5年，龍湖的目標(biāo)是商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營(yíng)造這四個(gè)經(jīng)營(yíng)性航道能夠產(chǎn)生的利潤(rùn)占比過(guò)半。到那個(gè)時(shí)候，應(yīng)該說(shuō)龍湖就完成了去地產(chǎn)化?！边@是龍湖首次宣稱(chēng)“去地產(chǎn)化”，并制定了“十年之后龍湖地產(chǎn)之外的經(jīng)營(yíng)性收入要做到1000億”的目標(biāo)。

在陳序平去地產(chǎn)化的構(gòu)想中，商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營(yíng)造在構(gòu)想中占據(jù)重要地位，其規(guī)劃著這四個(gè)經(jīng)營(yíng)性航道能夠產(chǎn)生的利潤(rùn)占比過(guò)半。嚴(yán)躍進(jìn)表示房企的戰(zhàn)略調(diào)整是為了重新尋找高效益的增長(zhǎng)模式，意在擺脫“重資產(chǎn)”掣肘，但嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為房企的去地產(chǎn)化難度很大，與“房地產(chǎn)主業(yè)動(dòng)輒幾百億、上千億的體量相比，其他業(yè)務(wù)板塊短時(shí)期內(nèi)很難擔(dān)起‘重任’，這也是房企去地產(chǎn)化艱難的主要原因”。

早在2015年至2018年，各大房企就通過(guò)改名中的“去地產(chǎn)化”向市場(chǎng)傳遞信號(hào)，引導(dǎo)市場(chǎng)聚焦企業(yè)其他多維度業(yè)務(wù)，弱化地產(chǎn)板塊。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2018年末，中國(guó)排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)中，僅有富力和中海的企業(yè)名稱(chēng)中仍帶有“地產(chǎn)”字樣。將地產(chǎn)改為“集團(tuán)”、“管理”、“發(fā)展”等，房企通過(guò)名稱(chēng)展現(xiàn)其戰(zhàn)略調(diào)整、多元化、業(yè)務(wù)擴(kuò)張等。更改的不同讓它們的未來(lái)走向不同的方向，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)，走向與房地產(chǎn)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的多元化轉(zhuǎn)型。

通過(guò)陳序平上面的講話(huà)不難看出，經(jīng)過(guò)行業(yè)眾多的負(fù)債危機(jī)后，龍湖欲將探索其他業(yè)務(wù)，加快“去地產(chǎn)化”腳步，以加強(qiáng)抵御市場(chǎng)寒潮能力的決心。據(jù)龍湖發(fā)布公告顯示，2023年1-12月，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)265.3億元（含稅） ，同比增長(zhǎng)6%左右，創(chuàng)造歷史新高，其中運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊收入約138.8億元（含稅），服務(wù)業(yè)務(wù)板塊收入約119.3億元（含稅）。這一業(yè)績(jī)表現(xiàn)，距離陳序平提出的目標(biāo)越來(lái)越近。

運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)上，截至2023年底，龍湖商業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心88座，年內(nèi)開(kāi)業(yè)北京北苑天街、杭州國(guó)芳天街、上海江灣里Meet678、蘇州胥江天街等亮點(diǎn)項(xiàng)目，在手累計(jì)獲取商業(yè)項(xiàng)目超140個(gè)；長(zhǎng)租業(yè)務(wù)在推動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)的基礎(chǔ)上繼續(xù)尋找增量，已明確四條產(chǎn)品線(xiàn)，分別是長(zhǎng)租公寓-冠寓、產(chǎn)業(yè)辦公-藍(lán)海引擎、服務(wù)式公寓以及活力街區(qū)。其中作為基本盤(pán)的龍湖冠寓，緊扣民生底色，截至2023年末，冠寓累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)超12萬(wàn)間，已納保超4萬(wàn)間，助力城市青年安居。

服務(wù)業(yè)務(wù)上，龍湖智創(chuàng)生活保持著在管面積有質(zhì)量增長(zhǎng)，并在小米產(chǎn)業(yè)園、李寧產(chǎn)業(yè)園、網(wǎng)易游戲等商寫(xiě)空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務(wù)領(lǐng)域，印證了服務(wù)半徑延伸的可能性；全新推出的“智慧營(yíng)造”品牌——龍湖龍智造，已經(jīng)快速成為代建行業(yè)的有力競(jìng)爭(zhēng)者。截至年末，龍湖龍智造已累計(jì)獲取建管項(xiàng)目60余個(gè)，總建筑面積超1000萬(wàn)平方米，以行業(yè)領(lǐng)先的綜合實(shí)力，持續(xù)助力智慧城市營(yíng)造，賦能未來(lái)城市發(fā)展。

可以看到，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)已成為龍湖集團(tuán)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的重要貢獻(xiàn)源，聯(lián)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)力，為龍湖貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入與利潤(rùn)。由此，“一個(gè)龍湖”協(xié)同效應(yīng)已逐漸顯現(xiàn)。非地產(chǎn)板塊的優(yōu)異表現(xiàn)或佐證龍湖“去地產(chǎn)化”方向正確，也取得了一定成效，給行業(yè)其他尋找新方向的同行們提供了可以借鑒和參考的樣本，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)都具有積極的意義。